giovedì 4 dicembre 2014

Affitto: dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare l’inquilino?

Affitto: dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare l’inquilino? Sfratto e gravità dell’inadempimento in materia di locazione: basta una sola rata, ma il padrone di casa deve attendere 20 giorni.   Un dubbio affligge tutti gli inquilini perennemente in mora con il pagamento dell’affitto: dopo quante mensilità non corrisposte il locatore li può sfrattare? A questa domanda tenteremo di fornire qualche chiarimento in questa rapida guida.   In generale In generale, in materia di contratti, quando una parte non adempie alla propria prestazione, l’altra può svincolarsi dai propri obblighi e chiedere il risarcimento del danno invocando la cosiddetta risoluzione per inadempimento contrattuale. Ovviamente, se non c’è accordo tra le parti, ci si può rivolgere a un giudice il quale si accerta di due questioni fondamentali:   1. se veramente vi sia stato l’inadempimento e se di ciò sia responsabile il convenuto; 

2. se tale inadempimento non sia di “scarsa importanza” (importanza riferita, ovviamente, all’interesse dell’altra parte: per esempio, sarebbe di scarsa importanza la consegna di un’automobile con 5 giorni di ritardo; un appartamento con 10 cm in meno di superficie calpestabile).

Sono due valutazioni che fa, di volta in volta il giudice sulla base dei casi concreti. In pratica, comunque, egli può procedere alla risoluzione del contratto solo in presenza di un inadempimento grave.

Nel caso di locazioni
Nel campo degli affitti, invece, queste due valutazioni (la gravità e importanza dell’inadempimento da parte dell’inquilino nel mancato pagamento delle mensilità) non le fa il giudice, ma a monte la legge. È infatti una norma [1] che scrive i casi in cui, perdurando la morosità del conduttore, si può avere il recesso dal contratto di locazione e, quindi, lo sfratto. Ebbene per poter “sbattere” fuori di casa l’inquilino ritardatario, il padrone di casa deve rispettare queste due condizioni:

1. è necessario e sufficiente il mancato pagamento di almeno una rata del canone, oppure il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;

2. l’inadempimento deve protrarsi per il periodo di venti giorni.

Quindi, solo al 21mo giorno, il padrone di casa può, inviata la diffida all’inquilino, intraprendere la procedura di sfratto.

E se il mancato pagamento non è per colpa dell’inquilino?
A riguardo, la Cassazione [2] ha detto che, in tema di inadempimento delle obbligazioni del contratto, la colpa del contraente inadempiente si presume, e, pertanto, al fine di vincere la presunzione di colpa, quest’ultimo deve fornire gli elementi di prova idonei a dimostrare, oltre che il dato obiettivo della sopravvenuta impossibilità della prestazione, l’assenza di colpa, ossia di avere fatto tutto il possibile per adempiere l’obbligazione.

Il che, in parole povere, significa che si ha una inversione dell’onere della prova. È cioè l’inquilino a dimostrare di aver fatto il tutto per tutto per pagare e che l’inadempimento non è dipeso da lui.

Ulteriore condizione per potersi avere la risoluzione della locazione è l’attualità dell’inadempimento al momento dell’avvio della domanda giudiziale. Non potrà quindi darsi luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento, qualora il pagamento delle mensilità sia stato effettuato, anche se con ritardo, prima della proposizione della domanda di risoluzione da parte del locatore.
[1] Art. 5, Legge n. 392/1978.
[2] Cass. sent. n. 12477/2002.

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